売却Q&A

住み替えには「購入」だけでなく「売却」も重要な要素となってきます。
「売却」には知らないと損をしてしまうこともあります。

ベストセレクトではお客様が理想の住み替えを実現できるように
「売却」においても手厚いサポートを約束いたします!

不動産を売却しやすい時期は?

A.一番重要なところはタイミングですね!

通常言われる入学・卒業などのオンシーズンでも
周辺物件が多数ある場合、埋もれてしまう可能性もあったり
暑い真夏や寒い真冬のオフシーズンでも
売却活動にだして1週間で成約になった例も…
売却希望者と購入希望者の縁結びなので
長々と書いてしまいましたが・・・

☆結果はいつでも売り時なんです(^^♪

住宅の売り方って種類があるの?買取制度と媒介契約の違いは?

A.3種類ありそれぞれに特徴があります(^O^)/

一般ユーザー様への販売方法としは、大きく3種類にわかれます。

1、専属専任媒介=1社だけに販売を依頼する方式。拘束力が最も強く
自分で買い手を見つけてもその業者に仲介手数料を支払う必要があります。
その分業者の責任も重く、どんな方法でも売却活動してくれるのか販売方法をよく聞いてみると良いでしょう。
   
2、専任媒介=1社だけに販売を依頼する方式。自分で買い手を見つける事もできます。
不動産業者にしてみれば確実に売主様から仲介手数料を頂けるので
広告経費の確保など販売に力を注げるという大義名分があります。

3、一般媒介=複数の不動産業者に依頼する方式。
各社に競争してもらう事ができるので、各業者の対応が最も顕著に現れる契約といえます。
また、ベストセレクトでは自社買取が可能ですので、ご売却にお急ぎの方等には買取制度はオススメです。
迅速に、売却にかかわるわずらわしさもなく、確実にご売却が可能です。

住宅を売却して、新しい住宅に住み替えする場合はどのような流れになる?

A.まずは売却が先か購入が先かの選択になります(^_-)-☆


オススメはお客様の状況によって異なりますのでご相談下さい。
今のご自宅に住宅ローンがまだ残っている場合は売却が先(B)
住宅ローンがなければ購入が先と考えてOKです。
(A)の場合例外もありまして、2重のローン支払いが可能な高所得の方でしたら
住宅ローンが残っていても先に購入出来ます。
注意点は2重ローンは審査が厳しい事。今の住宅ローンが残っていても住宅ローンが組めるかどうか
不動産業者を通じて事前審査を掛けてみると良いでしょう。
(B)の方は、買ってからゆっくり売れます。
自宅の売却金額を次の頭金に投入するなら、先に買い手を見つけておかないと後で資金繰りが大変です。
  
☆個別に担当営業マンに相談してみましょう。

住宅の売却から購入、入居まではどのくらいの期間が必要?

A.どんなにかかってもこの位までには引っ越したいとの目安を決めておくと楽です!(^^)!


参考として、売却に3ヶ月、購入物件探し~契約までに3ヶ月
契約から登記~入居で1ヶ月、トータル7ヶ月みて頂ければ、余裕を持った計画といえるでしょう。

いきなり売却が決まる事もありますから、買換え先の物件は常にチェックしておきましょう。
また、買換え先が更地なら、完成まで4~6ヶ月掛かります。

☆「いつまでに入居したいか」をイメージして逆算してみてください。

事故物件・瑕疵物件でも引き受けてもらえる?

A.もちろんご相談下さい!(^^)!


事故物件や瑕疵あり物件の場合は告知事項となりますが
その内容によってですが、好条件でのご売却も可能です。

まずはベストセレクトにご相談下さい!

査定はどのように行っている?

A.査定方法には①机上査定と②現地査定がございます。

①机上査定はお電話やメールだけで簡易的に算出して査定金額をご提示させて頂きます。
すぐにでも参考金額を知りたい場合に便利ですね。

②現地査定は対象物件にお伺いして、対象物件の状況確認をしたうえで
より具体的な金額をご提示することが可能です。


ベストセレクトはいずれも無料査定を実施させていただいておりますので、お気軽にお申し付け下さい!

売却価格はどうやって決まる?

A.売却希望価格と近隣相場等からの当社査定の打ち合わせ後決定します(^O^)/

売却価格は、現地査定の結果ご提示させて頂いた査定額を参考に
売主様に売却金額を決定頂きます。
査定額よりも高く売却価格で売り出しをされる売主様もいらっしゃいます。
  
☆ベストセレクトでは
売主様が決められた売却価格で売却ができるうように販売活動に努めております。

査定価格の仕組みはどうなっている?

A.査定方法には①机上査定と②現地査定がございます。

①机上査定はお電話やメールだけで簡易的に算出して査定金額をご提示させて頂きます。
すぐにでも参考金額を知りたい場合に便利ですね。

②現地査定は対象物件にお伺いして、対象物件の状況確認をしたうえで
より具体的な金額をご提示することが可能です。


☆ベストセレクトはいずれも無料査定を実施させていただいておりますので、お気軽にお申し付け下さい!

不動産を急いで売りたい時は、どうすれば良い?

A.ベストセレクトでは最短で当日の取引が可能です!(^^)!
  【*証条件は営業店舗まで】


ベストセレクトでは迅速な対応が可能ですので、売り出し希望の当日でも対応が可能です。
迅速かつ丁寧に説明もさせて頂きますので、お気軽にご相談下さい。

☆まずはベストセレクト坦当スタッフにご相談下さい!(^^)!

持ち家がいつまでも売れない時は、どうすれば良い?

A.ご自宅の売買金額だけではなく、周辺の事例なども含めお打ち合わせ致します!

ベストセレクトではご売却スケジュールのコーディネートをご提案することも可能です。
諸条件によりご売却が難航することもございます。
売却活動経過中のデータをもとにご売却方法をご提案をさせて頂きます。

それでもご売却が難航している場合は、ベストセレクトでは自社買取が可能です。
買取金額をご提示させて頂き、ご納得できる金額であれば買取り売却を選択する手段もございます。
お気軽にご相談下さい。

売り出し前にリフォームした方が有利?

A. たしかに、リフォーム進めてくる会社様も多くあるようですが・・・


リフォームをすればキレイになって販売しやすくなりますが・・・ 
売主様の金銭的な負担もありますし、ご購入者様の好みに合うかどうかわかりません。
また、自分の好きなようにリフォームをしたい人もいるので

☆まずは現状のままでご売却に出されるこ事をオススメします。

エアコンなどの住宅設備に不具合がある場合は修理しなくてはいけない?

A. 必要ありません(^^)/

ご成約時に売主様より買主様への引継ぎ事項として

現在の住宅においての状況を説明して頂きます

☆設備などを置いて行かれる場合も状態をお伝えして頂くと喜ばれます。

権利書を紛失してしまったが、どうすればよい?

A. 保証書を作成することにより売却出来ます(^^)/

不動産が他人名義になっているが、売却できる?

A. 基本的には登記名義人様が行う手続きになります。


契約行為に付きましては、代理人様へ委任するという委任状を
ご用意して頂ければOKですが
所有権移転になりますと諸手続が必要になりますので
ベストセレクトスタッフへお問い合わせください!

夫婦で共有名義になっている場合、特別な手続きが必要?

A. 特別な手続きはありません!

基本的に所有者がそれぞれの署名・押印が必要になります。

同席出来ない場合は委任状などで契約行為は可能です。

不動産を売却する時は、どのくらい前から不動産会社に相談したらいい?

A.ベストセレクトでは迅速な対応が可能ですので
売り出し希望の当日でも対応が可能です。


迅速かつ丁寧に説明もさせて頂きますので、お気軽にご相談下さい。

住みながら売却活動はできる?

A. もちろん可能です!

中古住宅の場合は内覧をさせて頂きますので、事前に担当者よりオーナーさまのご在宅日や

内覧可能日時を確認させて頂き、内覧日の調整を行って参ります。
寧ろ、購入希望者はお住まいの方の生の声を聞きたいと思っておりますので
お住まいのままの方がいい場合もございます!

☆ベストセレクトではオーナー様・買主様の円滑且つ安全な取引が出来るよう心掛けております。

同時に複数の不動産会社に声をかけても大丈夫?

A.複数の会社様お声かけ頂いても大丈夫です。    

一般媒介契約であれば、複数の不動産業者様にご売却を頼めます。
ただ、不動産業者によっては専任媒介と一般媒介とで
広告経費に差が出るケースもあるようですが
媒介契約の種類関係なしに販売活動を全力で行います!

☆ベストセレクトでは一般媒介契約も大歓迎です。

不動産会社は何をしてくれるの?

A.1つのご売却で行う業務は多数あります!
  
間取図の作成、写真撮り、学区や交通の調査・周辺環境のリサーチ
~それらを踏まえてチラシの作成・インターネット媒体への流通・HPの掲載~
レイアウト・各不動産業者への告知~営業活動(販売依頼)
近隣へのチラシ配り・個別訪問による直接営業
手持ちのお客様への電話営業~資料送付
過去の契約者さまへの紹介者の依頼・販売活動報告の作成
販売方法の提案を行います。


また、売却成立後の引渡しに向けた手続き
引越しの手配・税金の処理まで…

☆プロならではのお手伝いをさせて頂きます(^O^)/

売却するとき必要な費用は?

A. かかる会社とかからない会社がありますが・・・    

もちろん広告に掲載するにはそれぞれに広告宣伝費用はかかります
当社では全てサービスで行っておりますのでご安心くださいませ!(^^)!

☆ベストセレクトでは一切かかりません!

買い手から印象をよくするコツは?

A.実はお家だけを見学しに行ってるわけではありません!!    

どんなご家族がお住まいなられて居たのか?
周りにお住まいの方は? 周辺環境は?
公園は?スーパーは?病院は?などなど・・・

オーナー様からの生の声が聞きたい購入希望者が大半です!
このあたりを準備しておくと印象GOODです!

お家のご内見の際のチャックポイントは①臭い②玄関③トイレなどの水廻りです!
お友達のお家にい遊びに行った時にご自身が思う基準を想い浮かべて下さい。

以上が綺麗ですと買主様からの印象が良いと思われます。

☆最後に買主様に対して明るく挨拶を頂ければ
尚好印象を頂けますね(*^_^*)

一般的な代金決済の方法は?

A.銀行などの金融機関でお振り込みします(^O^)/    

大きなお金を持ち歩くのはちょっと怖いですよね。。。
購入者の90%以上は住宅ローンをお組になりますので
融資実行の金融機関にて買主様へ融資された金額を
売主様指定の口座へ送金し着金確認後
取引に立ち会っている司法書士が所有権移転の手続きに
法務局へ向かう流れになります!

買い換え用のローンってどんなもの?

A.一番ポピュラーな買い替えローンをご説明します(^O^)/

現在住居のローン残債より売却金額(手取金額)が少ない場合に
自己資金を補填が難しいケースもあるかと思います…
 
そんな時にショートした分を次に購入する物件に上乗せ出来るのが
住み替えローンです!

例:現残債  3000万円    
   売却金額 2500万円 補填0の為▲500万円
 
    次の購入物件(諸費用含む)    
         3500万円+500万円=4000万円ローンを組む
 

【元々の金利差が1%の場合】
   
*住み替え前4000万円を1.625%・35年ローンを組んでいた場合

月々均等支払は124,938円
  

*住み替え後4000万円を0.625%・35年ローンで組んだ場合

月々均等支払は106,059円 

当初より18,879円支払下げる事も・・・


*金利や融資条件には金融機関審査結果が個人で違う事があります。

☆ベストセレクトでは担当スタッフがお客様に損をしないアドバスをさせて頂いておりますので
将来の参考までにでもどんどんご相談下さい!(^^)!

ローン残債が多いと買い換えはできない?

A.ベストセレクトでは住み替えを応援しております!  

残債は多い・少ないではなく 抹消できるか否かで判断をしていきます。
例えば…
残債5000万円でも6000万円で販売出来れば1000万円手元に残ります

逆に残債2500万円でも2000万円しか販売出来なければ
自己資金を500万円補填するか
補填出来ない場合前項の住み替えローンで対応する流れに成ります。


☆ベストセレクトではお客様の悩み・不安を
安心とスピードと思いやりでバックアップしたします!     

売却する前に準備するものは何?

A. 家を売る際に必要な書類は以下の通りとなります。

1. 登記済権利証
2. 身分証明書
3. 実印
4. 印鑑証明書
5. 固定資産税納付書/固定資産税評価証明書
6. ローン残高証明書
7. 住民票
8. 電気・ガス・水道のお客様番号がわかるもの

※上記1~8をご用意頂けるとスムーズです!(^^)!

下記書類に関しては、お手元にあれば助かります。
9. 土地測量図面/境界確認書
10. 建築確認通知書/検査済証
11. 建築設計図/工事記録書
12. 耐震診断報告書
13. 管理規約書/使用細則
14. 間取り図

上記9~14は買主様へのアピールポイントになる書類です!
担当スタッフまで何なりとご相談下さい!

売却のための広告費用などは、手数料とは別に払うの?

A. かかる会社とかからない会社がありますが・・・   

ベストセレクトでは一切かかりません!
   
もちろん広告に掲載するにはそれぞれに広告宣伝費用はかかります

☆当社では全てサービスで行っておりますのでご安心くださいませ!(^^)!

不動産売却時にも税金はかかる?

A.かかる場合とかからない場合があります!


不動産を売却したときには、手に入れた利益が「譲渡所得」として課税の対象になります。
注意したいのは、売却益=売却金額(売った金額)そのものではないということだ。
譲渡所得はあくまで利益なので、その不動産を手に入れたり売ったりしたときの費用を
売却金額から差し引く必要があります。
費用の中にはその不動産を買ったときの金額も含まれる。
つまり、譲渡所得=収入金額-取得費-譲渡費用

また、所有期間5年以下か5年超かで税率が変わります!

ベストセレクトではお住み替え時の税務相談なども行っておりますので

☆坦当営業にお問い合わせ下さい!(^^)!

不動産を売る時の流れは?

A. 売却の理由や希望条件などを整理してみてください!


売却する理由は何ですか?
売却の希望条件はどのようなものですか?
本当に売却する必要がありますか?
売却の手順を確認しておきましょう!
売却に適したタイミングを見極めておきましょう!
売却するときの相場を調べておきましょう!
不動産を査定してもらう
売り出し価格を決める
売却の依頼先を決める
売却活動を始める
買主と売買契約を結ぶ
不動産を買主に引き渡す ・・・

☆将来のビジョンを描いて楽しく住み替え!(^^)!

売却した年の固定資産税はどうなる?

A.  売主様と買主様日割り負担になります。

起算日を1月1日として年税額を引渡日に精算致します
例えば3月31日がお引き渡し日だとすると
売主様は1月1日~3月31日までの分を(90日/365日)
買主様は4月1日~12月31日までの分(275日/365日)に成ります。

売却価格は途中で自由に変更できる?

A.可能です!

販売金額の決定は売主さまのご意思でいか様にも変更可能です
広告への反映などには最短でUP致します!

しかし、金額をUPさせる場合は一定期間間をあける必要がありますので
随時ご相談下さい!(^^)!

査定価格より高く価格設定しても売れる?

A.まったく同じ不動産はありません!

『そもそも相場とはなんだ??』と思う事があります…。

不動産には公的価格として
①「公示地価」②「基準地標準価格(都道府県地価調査価格)」③「固定資産税評価額」④「相続税路線価」
の4つが存在しています!
そして、一般的には一物四価として
「実勢価格」、「公示地価」、「固定資産税評価額」、「相続税路線価」を普段から調査し査定額を捻出します。

以上のように様々な角度から土地としての評価額・査定額を算出します
建物につきましては築年数と延床面積、構造などからだけで算出する場合と
オーナー様の利用状況によって、全く違う体感年数を感じる事がありますので
一概に高い安いの根拠を示す事の方が難しくなるのです。

どの時代も売主さまは思い入れのある我が家を安く売却する事は少なく

買主様もなるべく高く買いたい!と思っている方は少ないです!

そこで登場するのが我々ベストセレクトです!

☆創業35年間の実績と経験でバックアップ致します(^O^)/

不要な家具がある場合、売る時には全部処分しないといけない?

A.基本的には処分してお引き渡しとなります!(引き継ぎ事項にて確認し合います)

売却を決めた段階で媒介契約書結びますが
その際に売主様の引き継ぎ事項として
何を置いて行かれる希望があるかを確認させて頂きます。
その後無事購入希望者が見つかり引き継ぎ事項の説明打ち合わせ時に
これはこのまま置いていって下さいとの要望や
また、処分して欲しいとのご意見が出る場合がございます。

☆処分の事などベストセレクト営業坦当にご相談下さい!(^^)!

ご近所などに知られたくないのですが、広告なしでも売却は可能?

A.もちろん可能です!(^^)!

ベストセレクトでは地元密着営業!
創業35年の実績と経験で多数の購入希望者がお待ちです。

ず~と非公開でも一定期間非公開でも
売主様のご要望にお応えさせて頂きます!

スマホの普及によりインターネットが更に身近になった昨今
PCからのお問い合わせの数より
スマホからのお問い合わせが増加傾向にありますので
限定した媒体だけならなども併せてご検討可能です。

☆ベストセレクトでは売却時もオーダーメイドが出来るんです!(^^)!

売却した場合は確定申告が必要?

A.必要な方、不要な方がいらっしゃいます!

まず必要な方はご自宅を売却して所得がプラスの方です

逆に所得がマイナスの方は基本的に不要です・・・。

しかしプラス・マイナス関係なく確定申告をした方がいい方もいらっしゃいますので

☆ベストセレクトでは税務相談なども行っておりますので
お気軽にお問い合わせ下さいませ(^^♪

不動産会社を選ぶ基準は?


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